Кризис добрался и до рынка загородных домов, который традиционно считается сегментом, наименее чувствительным к переменам в экономике.
«Рынок загородной недвижимости реагирует на экономические изменения не так динамично, как рынок квартир. Люди гораздо реже покупают коттеджи и дачи в кредит или исключительно для вложения своих сбережений. Поэтому покупка загородной недвижимости меньше зависит от курсовых колебаний», — рассказала «Ежедневнику» менеджер отдела «Дома. Дачи. Коттеджи» АН «Твоя Столица» Татьяна Мигай.
Специалист пояснила, что кризис, перевернувший с ног на голову рынок многоквартирного жилья, запросто может оказаться незаметным для рынка домов. Тем не менее, сейчас чувствуется изменение соотношения между спросом на объекты и их предложением. Очевидно, что нестабильная экономическая ситуация в стране, перешедшая с 2014 года на 2015-ый, затронула и рынок загородной недвижимости.
Продает тот, кто снижает цену
По данным АН «Твоя столица», в Минском районе количество предложений загородных домов выросло в январе-феврале 2015 года по сравнению с тем же периодом 2014-го на 11% (с 1703 до 1885). При этом количество сделок с частными домовладениями продемонстрировало снижение к прошлому году на 4,5%.
«В условиях перенасыщенности рынка объектами покупатели стали очень жестко торговаться, желая опустить цену порой на 20-30%. Реально в процессе торга стоимость дома обычно удается сбить примерно на 5-10%», — сказала Татьяна Мигай. Специалист добавила, что продавцы стали гораздо охотнее соглашаться на снижение цен. И уже можно говорить, что продает лишь тот, кто идет навстречу покупателю.
Директор АН «Ассистанс Хэлс» Римма Будай также отмечает готовность продавцов снижать цены. «В конце 2014-го — начале 2015 года мы зафиксировали несколько случаев, когда стоимость загородного дома снижалась вплоть до 20%», — отметила эксперт.
В целом, по словам риэлторов, традиционное весеннее оживление рынка, которого продавцы загородной недвижимости ждали в надежде продать свои объекты, произошло и в этом году. Однако уже заметно, что оно будет не таким активным, как в 2014-ом. Особенностью нынешнего сезона, уверены аналитики, станет неоднородность спроса в различных сегментах загородной недвижимости (выделяют обычно три категории — дачи, коттеджные и деревенские дома). «Ежедневник» попросил экспертов остановиться подробнее на каждом из сегментов и рассмотреть тенденции в столичном пригороде (до 30 км от Минска).
Риэлторы констатируют, что наиболее чувствительным к кризисным изменениям оказался сегмент коттеджей средней ценовой категории (300-500 тыс. долларов).
Как рассказала Римма Будай, в конце 2014-го и начале 2015 года некоторые коттеджи удавалось продать по ценам на 100-120 тыс. долларов ниже тех, которые продавцы выставляли первоначально. «Дом в Тарасово, который сначала стоил 500 тыс. долларов, был в результате куплен за 380 тыс. долларов. В Валерьяново коттедж подешевел со 250 до 200 тыс. долларов, в Колодищах — с 300 до 220 тыс. долларов. Дом в деревне Цнянка раньше продавался за 300 тыс. долларов, а теперь выставлен за 230 тыс. долларов», — приводит примеры руководитель агентства недвижимости.
А вот на коттеджи-милионники, отмечает Татьяна Мигай, спроса нет. «Такие дорогие дома всегда продавались очень плохо, а сейчас и вовсе никого не интересуют. Лично мое мнение, что цены на объекты стоимостью от 1 млн долларов зачастую не обоснованы. Собственникам, которые действительно хотят продать свои коттеджи, стоит привести цены к более реальным цифрам», — добавила эксперт.
По словам представителя «Твоей столицы», также неоднозначно, как и сегмент коттеджей, ведет себя в условиях кризиса дачный. Конец 2014 года обнажил повышенный интерес людей к дачным домикам. Рост спроса был подстегнут введением с 1 января 2015 года пятилетнего запрета на отчуждение земельных участков на территории садоводческих товариществ и дачных кооперативов под Минском.
«Ожидания людей, что из-за новшества дачи заметно подорожают, спровоцировали парадоксальную для дачного сегмента ситуацию. Перед самыми новогодними праздниками спрос, который в этот период традиционно падает на 15-20%, оставался без изменений, — рассказала Татьяна Мигай. — Однако в январе, после вступления документа в силу, на рынке дач, естественно, наблюдалось затишье. Сейчас вновь чувствуется некоторое оживление, впрочем, оно немного меньше, чем весной 2014-го года».
По информации «Твоей столицы», несмотря на кризис, в 2015 году дачи продолжают дорожать. Однако данную тенденцию нельзя увязывать с экономической ситуацией в стране и мире, говорят аналитики. Скорее, ее нужно рассматривать в разрезе тенденций, происходящих на рынке загородной недвижимости.
«В последнее время на этот рынок выводится все больше добротных, построенных из дорогих стройматериалов дачных домиков. Это уже не дачи старого образца, которые нередко создавались из подручных материалов, имели множество изъянов и недоделок, — пояснила Татьяна Мигай. Специалист добавила, что в Беларуси постоянно открываются новые фирмы, специализирующиеся на строительстве домов для продажи. Они разрабатывают современные проекты, а главным критерием в строительстве становится качество.
«Красивые крепкие дачи, которые зачастую выглядят как полноценные дома, не могут стоить дешево», — подчеркнула эксперт. По данным «Твоей столицы», стоимость дачного домика под Минском сегодня составляет в среднем 20 тыс. долларов, впрочем, есть предложения и за 55 тыс. долларов, и за 250 тыс. долларов.
А вот спрос на деревенские дома в столичном пригороде оказался стойким к изменениям в экономике. Такие домики по-прежнему раскупаются медленно, но верно, отмечают риэлторы. «Покупателей, готовых приобрести относительно недорогой домик в деревне на территории Минского района, мотивирует, прежде всего, тот фактор, что таких объектов остается все меньше», — отметила Татьяна Мигай.
Иностранцы обнулили спрос
Еще один отголосок кризиса не укрылся от глаз риэлторов. Начиная с осени 2014 года, интерес иностранцев к загородной недвижимости в Беларуси, который до этого был довольно высоким, резко опустился до отметки ноль.
Наиболее активными скупщиками участков и домов за городом традиционно были граждане России, Латвии и Литвы. Для них приобретение домов являлось, прежде всего, хорошей инвестицией.
По словам Татьяны Мигай, на сегодняшний день в Беларуси очень много объектов загородной недвижимости, которые находятся в собственности иностранных граждан.
«Так, много участков вблизи деревни Раубичи — в собственности россиян, значительная часть домов и участков на курортных территориях (Нарочь, Браславские озера) принадлежит не белорусам», — добавила специалист.
«Что касается граждан России, то они, вероятно, под влиянием ухудшившейся финансовой ситуации, не только перестали покупать, но и начали выставлять ранее приобретенные дома на продажу», — отметила Татьяна Мигай.
«Те россияне, которые до осени прошлого года были заинтересованы в покупке коттеджей, уже несколько месяцев об этом даже не вспоминают», — дополнила коллегу Римма Будай.
В районы, граничащие с Украиной, по словам риэлторов, напротив, отмечается наплыв жителей этой страны. Они скупают дома в деревнях и селятся в них.
Чего ждать от рынка завтра?
Эксперты не берутся делать точные прогнозы относительно того, как поведет себя рынок загородной недвижимости даже в ближайшем будущем. Однако риэлторы надеются, что продавцы и покупатели, желающие решить свои вопросы, не будут занимать выжидательную позицию. Ведь рынок перенасыщен объектами, а это еще больше подстегнет покупателей торговаться. Продавцы же будут стараться по мере сил сдерживать цены, однако успеха добьется тот, кто сумеет правильно оценить реалии рынка.
«Немаловажно, что сегодня приобрести земельный участок на аукционе может любой желающий. Кроме того, появление инвесторов и строительных компаний, предлагающих новые дома, коттеджи и таунхаусы, составляет серьезную конкуренцию традиционному вторичному рынку жилья. Эти факторы устанавливают определенные правила на рынке загородной недвижимости, в том числе заставляет снижать необоснованно завышенные цены до реальных показателей», — добавила Татьяна Мигай.
