В последние недели Александр Лукашенко уже несколько раз поднимал тему о пятипроцентной рентабельности для застройщиков, приводя в пример минский завод эффективных промышленных конструкций. Но до сих пор непонятно — кого еще это может коснуться. Мы поговорили с представителями частных и государственных застройщиков и узнали, кому есть резон строить с рентабельностью в 5% и при каких условиях стоимость панельного жилья может быть 500 долларов.
Что это за история с рентабельностью в 5%
Александр Лукашенко уже дважды рассказывал о схеме работы с государственным заводом эффективных промышленных конструкций, который возглавляет брат легенды белорусского хоккея Вадим Салей. Это предприятие как производит панели, так и выступает застройщиком. Схема, судя по всему, такова:
Заводу выделяют землю под строительство жилья, он его строит с пятипроцентной рентабельностью, а потом передает государству, которое распоряжается домами по своему усмотрению. Таким образом уже было построено несколько арендных домов в Новинках, а также будет строиться социальное жильё в том же районе. Но, по словам Лукашенко, схема предполагает и возможную продажу построенного таким образом жилья на коммерческой основе. А прибыль в этом случае уже будет поступать в бюджет, а не застройщику.
И судя по всему, за это дело взялись серьезно, ведь задача организовать строительство жилья с 5%-ной прибылью уже поставлена перед Кочановой. Коснется ли это частных застройщиков — непонятно, но в эфире «Беларусь 1» заявили: «Поручение лидера — частникам довести рентабельность 5% с метра».
Какая средняя рентабельность строительства в стране и Минске
Все строительство жилья делится на строительство квартир с господдержкой для нуждающихся и на коммерческое. Первый тип обычно строят государственные организации типа УКСов, и в этом случае они по закону ограничены рентабельностью в 5%. Но, как правило, параллельно эти же структуры строят и жилье по коммерческим ценам, где рентабельность не ограничена.
Один из собеседников говорит, что рентабельность того же УКСа в Минске на коммерческом жилье может быть 30−40%. Но эта сверхприбыль обычно идет не на условный депозит организации, а на различные инфраструктурные и априори убыточные проекты, добавляет другой источник.
Например, государственному застройщику дают участок для строительства коммерческого жилья, но параллельно он должен создать крытые паркинги, чтобы обеспечить район машино-местами. По такой же схеме застройщиком финансируется реконструкция перекрестков, светофоров и других объектов возле этого жилья.
Если же государственный застройщик не только строит дома, но и сам производит и транспортирует панели, тут рентабельность может быть и выше 50%. Но в этом случае сверхприбыль отправляется не только на социалку, но и на модернизацию производства.
У частных же застройщиков рентабельность, как правило, ниже, чем у государственных на коммерческом жилье. Как минимум участки достаются им не бесплатно, а если и бесплатно — то с условием построить, например, какой-нибудь крытый манеж для катания на беговых лыжах.
Один из участников рынка говорит, что рентабельность частников в регионах в лучшем случае 20%, в Минске — до 30%. Но все это — плавающие цифры, ведь часто изначально закладывается одна рентабельность, но на этапе реализации она снижается. Это зависит от курса доллара, от состояния рынка и фактического (а не проектного) состояния сетей.
— Если вы в Минске работаете с областными домостроительными комбинатами, то это тоже может быть большой статьей расходов. Условно, перевозка одной секции по железной дороге — 50 тысяч рублей, автомобильным транспортом — 100 тысяч. А в сезон, когда нужно строить, часто железнодорожного транспорта не хватает, и вы начинаете возить автомобильным. Вот и считайте, насколько падает рентабельность, — говорит он.
Кто и как может работать с рентабельностью в 5%
Несколько представителей государственных застройщиков говорят, что тому же УКСу или стройтресту можно работать с рентабельностью в 5%. Главное — чтобы был объем.
— Если у стройтреста будет постоянно строиться 4−6 домов, то можно работать с рентабельностью в 5%, — говорит источник. Но тут напрашивается вывод, что в этом случае вряд ли что-то останется на развитие (или модернизацию) предприятия, а также на возврат долгов (которые есть у того же брестского треста № 8).
А вот с частными застройщиками сложнее, потому что пятипроцентная рентабельность — это очень мало с учетом того, что бизнес постоянно должен развиваться и совершенствоваться. С такой рентабельностью можно работать разве что в межсезонье: для поддержания «оборотки» и чтобы не распустить штат грамотных специалистов, рассказывает собеседник. Ну или чтобы за счет постоянного объема заказов сохранить дисконт на те же бетонные плиты от завода, с которым заключен долгосрочный договор.
— Вполне допускаю, что кто-то в межсезонье может согласиться на работу ради работы. Если совсем нечего делать — то можно и под 5% работать, — говорит представитель коммерческого застройщика.
Когда метр в панельке может стоить 500 долларов
Кроме того, на прошлой неделе Александр Лукашенко заявил, что завод под руководством Салея построил на выделенном им участке жилье по 500 долларов за квадратный метр. Но тут стоит отметить, что, судя по всему, это были панельки в Новинках, куда уже были подведены сети. К тому же там рядом строил УКС Центрального района, поэтому транспортная инфраструктура тоже не была тяжелым бременем.
При таком раскладе 500−550 долларов за квадрат — реальная цифра, говорят собеседники. То же самое — и при строительстве для нуждающихся, когда государство бесплатно дает землю, берет на себя расходы по сетям и социалке.
Но если вышеперечисленное ложится на застройщика — то себестоимость квадратного метра панели, естественно, будет выше.
