В элитном поселке у Цнянского водохранилища все очень хорошо — ну какие могут быть проблемы у владельцев респектабельных коттеджей? И все же некоторые хозяева дорогих участков по улице Дисенской недовольны: они уже много лет ожидают подключения к инженерным сетям. Те, кто построил дома, жить в них не могут, потому что здесь даже электричества нет. А власти города, которые вроде как должны были провести необходимые коммуникации, проблему решают своеобразно: изымают пустующие участки и незаконсервированные недострои. Их владельцы негодуют: «Это чиновничий беспредел, если бы были коммуникации, мы бы уже давно построились». Как выглядит эта земля и что говорят в администрации Советского района — в материале ниже.
Первая ласточка
Владельцы участков по улице Дисенской в бывшей деревне Цна оказались в сложной ситуации: уже более 13 лет здесь нет коммуникаций. Строить дома без них невозможно, а нормативные сроки по освоению земельных участков уже вышли. На этом основании администрация Советского района по трем участкам уже направила иски в суд на изъятие.
— Меня первого поставили перед фактом, что мой участок будет изъят, — рассказывает Александр, владелец земли по адресу: ул. Дисенская, 11. — В исполкоме не принимают во внимание тот факт, что с момента приобретения участка в частную собственность в 2006 году на улице так и не появились электричество, водопровод, канализация, дорога. Поверьте, здесь собирались строиться люди, у которых есть деньги, но какой смысл в коттедже, в котором даже света нет? Когда сельсовет продавал участки без коммуникаций, всем говорили, что как только деревня объединится с городом, то электричество, газ и водопровод с канализацией появятся.
Улица Дисенская — самая крайняя в Цне. За ней — поросший молодняком пустырь и дамба Цнянского водохранилища. На ней уже построено несколько домов, но все они пустуют. Сети к новым улицам в Цне УКС Советского района начал тянуть в 2012 году, но до Дисенской не дошел. Кормил обещаниями: в 2013 году жителям улицы сообщили, что строительство сетей переносится на 2014 год, потом — на 2015-й, 2016-й. А потом и вовсе перестали что-то обещать: так и писали, что строительство в 2016 и 2017 годах «осуществляться не будет».
При этом на соседних улицах коммуникации в конце 2018 года все же появились. И стоимость земли здесь резко выросла. Например, мы нашли объявление на заборе: 141 тысяча долларов за 10 соток с фундаментом. Без торга.
Александр говорит, что в последнем письме УКСа от 2017 года сообщается, что сети на Дисенской все же будут делать — в 2018 году. Обещания не выполнены, сетей нет, и на участке Александра дело дальше фундамента не сдвинулось.
— Эту землю купил за 35 тысяч долларов. Инженерных сетей никаких — только обещания. Это оказалось в финансовом плане очень дорогим мероприятием. Большую трудность представляет собой прокладка центральной канализации: здесь перепад высот 8 метров, и, чтобы прокачать по трубам стоки, потребуется оборудовать канализационную насосную станцию, а это недешево. Септики устанавливать нельзя: улица находится в водоохранной зоне. Когда УКС в 2012 году все же начал прокладывать сети, я решил, что уже можно начинать строиться. В 2013 году получил разрешение на проектирование. У меня есть все документы и доказательства о понесенных затратах на приобретение земельного участка, на выполнение проектных и строительных работ. Я был заинтересован в скорейшем завершении строительства. Однако Мингорисполком так и не смог обеспечить участок развитой инфраструктурой, как предписывает указ № 72. Это не позволило мне как землепользователю закончить строительство в установленные указом № 87 сроки.
В 2017 году я подал заявление на продление сроков строительства — отказали. Отказали и в консервации готового фундамента. Вместо этого пришло извещение о судебном иске от исполкома Советского района. Потом состоялся суд, и судья вынесла решение: участок и незавершенный строительством незаконсервированный жилой дом изъять.
На сегодняшний день окончательное решение еще не принято. Александр говорит, что будет бороться за участок до конца.
— Поймите, я мог бы давно построить дом, сделать отделку. Но по проекту это должно быть здание по технологии «Умный дом». Он собирается из панелей, в которых сразу монтируются все инженерные системы. И если бы я его построил, то, во-первых, не смог бы в нем жить. А во-вторых, поставь я его на консервацию, все дорогостоящее оборудование бы растащили. Сосед, который все же построился, уже несколько лет тратит деньги на сторожей, которые живут в вагончике.
Понятно, если бы здесь на улице один-два человека не строились — такие негодяи, которые сидят и ничего не строят, чего-то ждут. Так здесь вся улица в такой ситуации. Если честно, то я уже принял решение: удастся отстоять участок — я его продам и деньги передам детскому дому.
Получается, что исполком имеет право ежегодно переносить сроки проведения коммуникаций, а нас, добросовестных застройщиков, держит в подвешенном состоянии. Более того, за нарушение сроков строительства, прописанных в указе № 87, меня считают виновным и изымают участок. А исполком, который по указу № 72 обязан был обеспечить коммуникациями, считает, что это нормально. То есть госорган может нарушать закон без последствий, а частное лицо — нет.
Изъять и продать?
В 2018 году дошла очередь и до участков № 13 и № 15 — соседей Александра.
На участке № 15 сейчас стоит дом с наполовину сложенными из блоков стенами. Администрация землю уже изъяла.
— Вымучили человека так в своих кабинетах, что он решил не судиться — оставил и стены, и стройматериалы, — говорит Александр.
Его сосед Владислав ничего не успел построить, на участке лишь гора грунта и несколько бетонных блоков. Он не собирается сдаваться и намерен судиться с администрацией района.
— Землю покупал еще мой тесть в 2006 году у частного лица, — рассказывает свою историю Влад. — Планировалось, что здесь будет построен дом на две семьи — для моей жены и ее брата. Но начинать строительство на участке, где нет даже электричества, невозможно. Ждали. Мой тесть так и не дождался коммуникаций — умер в 2010 году. А в 2011-м умерла теща. В 2012 году моя жена и ее брат оформляли свои наследственные права на участок и другое имущество. Когда все было переоформлено на жену и ее брата, мы обратились в администрацию Советского района Минска за разрешением провести проектно-изыскательские работы по строительству жилого дома.
В начале 2018 года мы согласовали проект двухквартирного дома и обратились в ту же администрацию за разрешительной документацией на строительство. К этому времени был заключен договор строительного подряда с СООО «СтройМонолит». Однако администрация района в письме от 22 мая отказывает нам в получении разрешительной документации на проектно-изыскательные работы и строительство. Мотивировали же они отказ тем, что сроки освоения земельного участка истекли.
В сентябре 2018-го нам приходит ответ из «Минских кабельных сетей» на наш запрос техусловий хотя бы на временное подключение к электричеству. В нем говорится, что «действующих сетей на улице Дисенской не существует». И что выдача ТУ на электроснабжение возможна только после выполнения в полном объеме проекта на внешнее электроснабжение УКСом Советского района.
Пока мы ходили по кабинетам администрации, уточняя мотивы отказа, нам пришло предписание Мингорисполкома 17 октября 2018 года о необходимости приступить к занятию земельного участка и строить дом согласно проекту в срок до ноября 2018 года. Но замглавы Советского района заявил нам, что «решение вынесено и вы не вправе осуществлять строительство».
Владислав обратился с жалобой на чиновников Советского района в Мингорисполком. Не помогло — там не нашли в их действиях нарушений. В итоге супруга Владислава и ее брат так и не приступили к строительству.
— Суд первой инстанции мы проиграли. В мотивировочной части указано, что в указе № 87 предусмотрены сроки строительства в отношении земельных участков, предоставленных в установленном порядке в частную собственность независимо от оснований возникновения права собственности. Судом не были учтены противоречащие друг другу административные решения Мингорисполкома и администрации Советского района. Ни городские власти, ни суд не обращают внимание на тот факт, что строительство дома на улице, где нет инженерных сетей, дороги, невозможно. Хотя нет, возможно. Некоторые наши соседи все же начали строительство. Но что толку: сетей нет, как в нем жить? Поставили на консервацию и ждут. Нам тоже говорили: стройте, а потом законсервируйте до лучших времен. Но мне же не разрешили даже начать строительство.
Пока идут суды, у жителей Дисенской появилась реальная перспектива, что сети все же появятся. По крайней мере, их соседи за забором уже пользуются всеми благами цивилизации.
— Суд стоит на позиции, что застройщики видели, что покупают, а именно — участки без инженерных сетей, — говорит Владислав. — С другой стороны, почему с 2006 года исполком ничего не предпринимал в отношении нас? Но как только замаячили коммуникации, сразу же приступили к изъятию. Это наталкивает на разные мысли. Складывается такое ощущение, что наши участки, а их наберется с десяток, Советский район хочет «отжать» и продать еще раз.
«Мы предлагали мировое»
Адвокат Елена Семченко, которая представляет в суде интересы Александра, считает, что, применяя указ № 87, суд обязан был руководствоваться и положениями Кодекса о земле, и предписаниями указа № 667 (об изъятии и предоставлении земельных участков), в котором предусмотрено прекращение права собственности на земельный участок при невыполнении хотя бы одного из условий его отвода. Земельный участок Александру не отводился, а был приобретен у прежнего собственника. Это обстоятельство суд не учел, считает Семченко.
— Судья не учел и интересов супруги Александра, которая была лишена права собственности, гарантированного ей конституцией, так как независимо от того, на кого из супругов был приобретен и зарегистрирован земельный участок, он являлся общей совместной собственностью супругов. Принимая решение по делу, суд не применил положений ст. 259 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в соответствии с которой по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на то имущество, которое принадлежит ему на праве собственности, а также на долю в общем имуществе, которая причиталась бы ему при разделе. Следовательно, признавая Александра виновным в нарушении сроков строительства, обращение взыскания в виде изъятия земельного участка могло производиться только на его долю в этом имуществе и не могло затрагивать долю его супруги на этом земельном участке.
Не учитывались и понесенные Александром в ходе строительства затраты. Вместе с тем при изъятии земельного участка стоимость земли возмещению не подлежит, так как оценке подлежат только строения на участке. Следовательно, на аукционе новый покупатель выплатит Александру только стоимость строительства, оценка которого была произведена в отсутствие владельца либо его представителя и без учета реальных затрат.
Суд не стал учитывать наши попытки законсервировать строительство, чтобы не лишиться земельного участка и продолжить строительство после прокладки сетей. Таким образом, при вынесении решения суд не учел главного — нарушение сроков строительства связано не с отказом Александра от строительства, а с невыполнением Мингорисполкомом встречных обязательств — по проведению инженерных сетей, как это предусмотрено положениями указа № 72.
Следует также отметить, что в ходе судебного разбирательства мы предлагали заключить с Мингорисполкомом мировое соглашение, по которому принимали на себя обязательство закончить строительство и обеспечить за счет собственных средств проведение инженерных сетей и коммуникаций. Однако и на эти условия Мингорисполком не пошел, несмотря на то, что с 2012 года никак не может исполнить требования указа № 72, в соответствии с которым именно на городскую администрацию возлагается обязанность обеспечивать землепользователей не только земельными участками, но и развитой инфраструктурой, позволяющей вести строительство в установленные указом № 87 сроки.
К сведению
Порядок консервации регламентирован Положением о порядке консервации гражданами не завершенных строительством жилых домов, дач, осуществления благоустройства земельных участков, на которых проведена консервация таких домов, дач, утвержденным постановлением Совмина № 506. В нем говорится, что решение о консервации принимается гражданином самостоятельно. Одной из причин невозможности окончания строительства жилого дома, дачи в установленный срок может быть «отсутствие инфраструктуры, связанной с инженерным и транспортным обеспечением жилого дома, дачи».
«Указ № 87 никто не отменял»
Прокоментировать ситуацию по улице Дисенской согласился замглавы администрации Советского района Максим Соколов. По его словам, поводом для принятия решений об изъятии послужили результаты обследования земельных участков под строительство в Советском районе в марте 2017 года. Всего по району было выявлено 14 участков, владельцы которых нарушают нормы указов № 87 и 667. По трем из них уже вынесены три судебных решения об изъятии, и все они находятся на Дисенской.
— Согласно указу № 87, владельцу земельного участка с момента его получения или приобретения даются три года на строительство. Если в это время он не укладывается, срок можно продлить еще на два года и только один раз. Если владелец и в этот срок не укладывается (в сумме уже 5 лет), можно законсервировать объект на три года. То есть по 87-му указу дается 8 лет на освоение участка и строительство дома. Причем указ не говорит о вводе в эксплуатацию. Постройкой считается объект, если есть стены и крыша.
В марте 2017 года рабочая группа, которая исследовала земельные участки, зафиксировала, что на участке по улице Дисенской, 11 находится лишь фундамент. Получается, что с 2006 по 2017 год собственник никакого объекта не построил, все сроки нарушены. После этого мы начали процедуру изъятия. Провели оценку с БРТИ и направили исковое заявление в суд. В июле 2018 года суд принял решение об изъятии.
Стоит понимать, что изъять — это не отобрать. Указом предусмотрено, что после изъятия участок выставляется на продажу с аукциона, а вложенные его бывшим владельцем средства возмещаются. То есть все, что он вложил, он и забирает назад.
Максим Соколов затруднился ответить, возвращаются ли деньги, потраченные владельцем участка на приобретение земли в собственность. В отношении участка № 11 он пояснил, что возмещению подлежит стоимость фундамента и при проведении торгов будет проводиться повторная оценка.
— Мы предлагали владельцу предоставить документы, подтверждающие затраты, в том числе и на приобретение участка. К сожалению, он не предоставил ни договор купли-продажи участка, ни документы по стоимости фундамента. В указе же говорится, что оценка производится на основании документов, предоставленных собственником. Если он их не предоставляет, оценка проводится по существующим нормативам. В суде он выставил претензию, что оценка произведена некачественно, но отдельно ее не обжаловал.
После суда гражданин пошел на хитрость и оформил половину участка на свою жену. Поэтому после вступления в силу решения суда исполком не смог зарегистрировать участок. Администрация опять обратилась в суд, который признал недействительным регистрацию ½ участка на жену собственника. Сейчас есть два решениия суда: одно — вступившее в законную силу, второе находится в процедуре обжалования. И пока не вступит второе решение в силу, мы не можем зарегистрировать прекращение права собственности в БРТИ и проводить торги.
— Обратившиеся в редакцию граждане утверждают, что не строили свои дома потому, что к их участкам по улице Дисенской не проведены коммуникации, как того требует другой президентский указ № 72. У них даже электричества до сих пор нет.
— Этот вопрос изучался в суде, и этим доводам оценка давалась. В обосновании суд говорит, что владелец видел, какой участок он покупал, и взял на себя обязательство построить дом. Другие же построились: на этой улице стоят уже дома.
— Они нежилые.
— Они построенные, но люди в них не живут. Может, дорогу ждут — асфальтированной еще нет. На соседней улице уже живут люди.
— Но дома на Дисенской не подключены к коммуникациям: здесь инженерных сетей нет.
— Технически можно было подключиться к коммуникациям на других улицах — вопрос в деньгах. К тому же указ № 87 не требует акт ввода, обязательны только стены и крыша.
— По 72-му указу город должен подвести коммуникации, но не подвел. Почему?
— Город в настоящее время коммуникации подводит. При прокладке инженерных коммуникаций строители столкнулись с проблемой — высоким уровнем грунтовых вод. Когда выкопали котлован для установки канализационных насосов, он заполнился водой. Потребовалось дополнительно делать водопонижение, переделывать проект, меняется трассировка водопровода, потому что она проходила через лес. В этом году мы планируем пройти экспертизу и начать строительно-монтажные работы, а в следующем — закончить и ввести в эксплуатацию.
Также замглавы администрации отметил, что с электроснабжением на Дисенской проблем нет: «Уже есть ТП, проблема только с водопроводом и канализацией». Эту проблему, по его словам, можно решить, не дожидаясь центральных сетей: пробурить скважину, сделать септик.
Что касается участка № 13, то Максим Соколов объяснил, что он изымается по указу № 667: на нем нет даже фундамента.
— Владельцы получили разрешение на проектирование и строительство, но им было отказано в разрешении на строительно-монтажные работы, так как сроки к этому времени вышли.
