В апрельских предложениях столичных застройщиков цена квадратного метра в новостройках класса «стандарт» пошла вверх. Мы попросили объяснить экспертов, чем это обусловлено.
Николай Простолупов, директор агентства недвижимости «БЕЛЦТН» и почетный председатель ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость», в этом году ограничился изучением вторичного рынка жилья. И вот почему:
— В сторону новостроек пока и не смотрю — все как-то грустно. Предложений на рынке стало меньше, выбора нет, ценники для жилья без отделки — высокие. Как-то звонил одному из крупных застройщиков, который позиционировал себя, что строит много и дешево, но и у него цена квадратного метра стартует от 1300 долларов.
Сейчас новостройки стандартных потребительских качеств у метро разбирают еще на стадии строительства. Причем год назад, говорит эксперт, 10−15% от общего объема продаж квартир на вторичном рынке составляли новостройки, которые застройщик не мог продать во время строительства.
— А сейчас, согласно данным Кадастрового агентства, готовые квартиры в новостройках составляют всего 3−4% от общего объема. Получается, что застройщики практически все продают на стадии строительства. Поэтому и ценники поднимают.
Николай Простолупов отмечает, что на повышение цен на новостройки влияет также и сокращение объемов строительства по Минску.
— По статистике, если брать прошлый год, в столице было построено 750 тысяч квадратных метров жилья, в этом году запланировано 680. За последние четыре года, об этом и власти говорят, в Минске значительно сокращаются объемы строительства. Безусловно, это вызывает дефицит предложения. Ну, а там, где дефицит предложения и существует постоянный спрос, — вот эти рыночные отношения и могут позволить застройщикам повышать цены, не опасаясь, что они «зависнут» с квартирами.
Руководитель «Твоя столица Новостройцентр» Наталья Жалова делает акцент на том, что рост цен коснулся не всех новостроек Минска, а лишь определенных проектов, которые могут предложить покупателям уникальные характеристики, в частности, по местоположению.
— Стабильно высокий спрос на новостройки, кредитование, экономическая стабильность — все это понимают и застройщики. В результате на основании объективного закона рыночного ценообразования (соотношение спроса и предложения) могут себе позволить на особо востребованные покупателями проекты увеличивать цены. Впрочем, практика показывает, что не во всех случаях такие цены принимаются покупателями. Нередки случаи, когда в отсутствие ожидаемого спроса со стороны покупателей начинают компенсировать более высокую цену акционными снижениями цен, особыми условиями по рассрочке и подарочными акциями.
Спрос на «вторичке» пока не восстановился
В целом же рынок недвижимости после январского провала еще остается слабым.
— Мы ожидали весеннего подъема на рынке — и он начался, — говорит Николай Простолупов. — В начале марта покупатели активизировались, пошли показы и просмотры квартир, но по итогам месяц оказался не лучше февраля. Если же сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то в принципе рынок опять как-то приостановился, что неожиданно. Вроде бы весенний подъем должен был продолжаться, но до конкретных сделок дело так и не доходит. Уже очевидно, что цены на вторичном рынке жилья неадекватны доходам населения. И позволить себе улучшать жилищные условия люди не могут. Потому что непонятно, что будет через месяц-два с доходами, зарплатами. Кроме этого, кредитование населения по покупке вторичного жилья достаточно скромное: те же 15% годовых — это большая нагрузка, притом, что курс стоит на месте. Все эти факторы делают рынок недвижимости слабым. Это подтверждают и цифры: в 2018 году в марте было 1605 сделок купли-продажи квартир, из них 225 — новостроек (14% от общего объема продаж). В этом году в марте была 1071 сделка, что в сравнении с прошлым годом практически на 40% ниже. Из них 55 — в новостройках (всего 6% от общего объема продаж).
Эксперт не исключает, что вчерашнее возобновление Беларусбанком выдачи кредитов на приобретение вторичного жилья может оживить рынок.
— В прошлом году примерно 20−25% сделок были с привлечением кредита. Не исключено, что количество сделок на вторичном рынке жилья вырастет в пределах этих цифр.
