Купить участок под строительство дома | Правила выбора

Хотите купить участок под строительство дома? Если вы не стоите на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, сделать это можно только через участие в аукционе. По каким правилам проходит аукцион? Сколько стоят участки, и какие населенные пункты являются наиболее востребованными среди застройщиков? На что нужно обратить внимание при выборе участка для строительства дома?

Выбор земельного участка. Практические рекомендации

• Определитесь, какая площадь участка вам требуется. Это зависит от размеров дома, который вы планируете построить, а также наличия на участке дополнительных построек (гараж, сарай, баня и т.п.). Примерная пропорция, которую рекомендуется соблюдать, – 1/10. Т.е. для дома площадью 150 м? выбирайте участок в 15 соток.
• Соберите максимум информации о местности, где находится участок. За этим вы можете обратиться в местную администрацию, а также к соседям. Если участок находится в поселке с небогатой инфраструктурой (нет детского сада, школы, больницы, магазинов), наведите справки о перспективах развития населенного пункта, иначе в будущем придется столкнуться с решением проблем, которых можно избежать, купив участок в более обжитом месте.
• Обратите внимание на рельеф прилегающей территории по отношению к участку. Участок не должен находиться в низине. Участки с уклоном потребуют дополнительных вложений в земляные работы и серьезно удорожат фундамент. Если вблизи имеются водоемы, узнайте уровень вод, залегающих в грунте. В этом вам помогут геологические и топографические карты, отзывы соседей. При желании можно воспользоваться услугой геообследования участка.
• Оцените точки водозабора. Поинтересуйтесь у соседей, каким образом они добывают воду (колодец или скважина), какое качество и дебит у воды, которой они пользуются.  Источник воды может быть коллективным (городской, поселковый водопровод, кооперативная артезианская скважина) или индивидуальным (скважина, колодец).

Существенный недостаток многих популярных загородных районов – глубокое залегание воды. В результате для того чтобы добраться до нее, приходится бурить глубокие скважины (60–80 м), а это чревато серьезными финансовыми вложениями – до нескольких тысяч долларов.

• Узнайте о наличии или перспективах появления прочих инженерных коммуникаций – электричества, газа, возможностей по части проведения канализации.
• Немаловажное значение имеет транспортное сообщение в поселке, где вы планируете приобрести участок, особенно если в ваши ближайшие планы не входит покупка авто. Наличие машины расширяет возможности, однако в этом случае нужно обратить внимание на состояние дорог, а также удобство подъезда, ведь вам будет нужно завозить на участок стройматериалы.

Свободные участки под строительство: где узнать информацию?

Для того, что бы узнать, какие участки свободны под строительство, обратитесь в исполком: на его стендах обновление перечней свободных земельных участков происходит ежемесячно. Также эта информация есть на сайте исполкома в Интернете. Обратившись в исполнительный комитет (или на сайте исполкома) можно узнать информацию о предстоящих аукционах и участках, участвующих в аукционе.

Покупка земельного участка через аукцион

Если гражданина нет в списках тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, купить земельный участок можно только посредством участия в аукционе. Есть несколько категорий граждан, которые могут получить земельный участок без аукциона (сделать ссылкой на статью «Как купить земельный участок без аукциона»).: например, те, кто состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Информация о предстоящих аукционах формируется исполкомами. Дата ближайшего аукциона, а также участки, выставляемые на торги, публикуют в СМИ за 30 дней до аукциона и ранее. Также узнать о предстоящем аукционе можно в интернете: на сайте Госкомитета по имуществу РБ есть Единая информационная база, из которой можно узнать о наличии свободного государственного имущества. Информация о предстоящих аукционах и земельных участках, выставленных для продажи, публикуется на официальных сайтах исполкомов.

Желающие осмотреть предложенные на торги участки до проведения аукциона или узнать более подробную информацию о них могут обратиться непосредственно в исполком.

Таким образом, чтобы купить земельный участок в Могилеве, Витебске, а также прочих областных центрах и районах, нужно обратиться в исполком.

Что нужно для участия в аукционе?

Чтобы принять участие в аукционе, в установленный в извещении срок нужно подать в исполком следующие документы:

• заявление об участии в аукционе, где указывается кадастровый номер и адрес земельного участка, который гражданин намерен купить; (здесь можно скачать форму заявления на участие в аукционе);
• документ, который подтверждает факт внесения задатка;
• документ, удостоверяющий личность (паспорт).

После подачи документов гражданину выдают билет участника аукциона, который перед началом аукциона обменивается на аукционный номер.

Заявление об участии в аукционе может быть отозвано в любой момент до его начала. В этом случае внесенный задаток возвращается в течение 5 рабочих дней со дня проведения аукциона.

Правила проведения аукциона

Для того чтобы аукцион состоялся, необходимо минимум 2 участника. В начале аукциона объявляются порядок его проведения, цены на земельные участки с указанием их характеристик, а также шаг аукциона, который определяет первую объявленную цену.

После объявления лота, участники, желающие купить предложенный участок, поднимают свои аукционные номера. Если желающих более одного, цена увеличивается согласно шагу аукциона, пока не останется единственный участник, готовый приобрести участок по предложенной цене.

Не выигравшие участники аукциона в перерыве между торгами имеют право зарегистрироваться на другие земельные участки, размер задатка на которые не превышает внесенной ранее суммы.

Если на земельный участок, выставленный на торги, есть только один претендент или они отсутствуют, участок с аукциона снимается. Участок передается единственному участнику по начальной цене, увеличенной на 5%. В тот же день гражданин получает копию протокола о признании аукциона несостоявшимся.

Далее в течение 10 дней гражданин, получивший таким способом земельный участок, должен выполнить следующие условия:

• внести плату или часть платы (если участок предоставляется в рассрочку) за землю;
• возместить затраты на организацию и проведение аукциона,
• выполнить другие условия, предусмотренные решением об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставлении победителю аукциона.

После выполнения вышеперечисленных условий в течение 2 рабочих дней исполком должен передать гражданину выписку из решения о предоставлении ему земельного участка, а также один экземпляр протокола о результатах аукциона.

Результаты аукциона

По результатам аукциона победителям выдается протокол, в котором указываются следующие сведения:

• место и время проведения аукциона;
• адрес земельного участка;
• кадастровый номер земельного участка;
• площадь земельного участка;
• целевое назначение земельного участка;
• назначение земельного участка в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества;
• начальная цена и окончательный размер платы за земельный участок;
• победитель аукциона;
• обязательства победителя аукциона по внесению платы за земельный участок;
• размеры и сроки возмещения победителем аукциона затрат на организацию и проведение аукциона;
• другая информация.

Победитель аукциона должен подписать протокол (т.н. договор купли-продажи земельного участка) в тот же день, иначе результаты аукциона будут аннулированы. Внесенный задаток в таких случаях не возвращается.

Внесенная победителем сумма задатка вычитывается из суммы, которую необходимо заплатить за земельный участок. Внесение платы за участок может осуществляться в рассрочку. Для этого необходимо подать соответствующее заявление не позднее 1 рабочего дня после утверждения результатов аукциона.

В каких населенных пунктах земельные участки наиболее востребованы?

После существенного увеличения цен на земельные участки в 2013 г., к 2014 г. кадастровая стоимость земельных участков существенно не изменилась – наблюдается медленный рост стоимости земли. Как и в прошлые годы, количество желающих купить земельный участок под Минском растет.

На аукционах 2013 г. больше всего участков было реализовано Горанским сельсоветом – 64. В Хатежинском и Михановичском сельсоветах продали по 31 участку, в Новодворском – 29, в Мачулищанском и Ждановичском – по 27, в Колодищанском – 24, в Папернянском – 23 участка.  Меньше всего земельных участков было реализовано Луговослободским (9), Острошицко-Городокским (8), Боровлянским (5) и Щомыслицким (5) сельсоветами.

В сравнении с предыдущим годом в 2013 г. отметилось снижение количества проданных лотов на 20%. Но общая сумма, полученная от реализации участков в прошлом году превысила сумму 2012 г. (в 2012 г. – Br63,1 млрд., в 2013 году – Br75,3 млрд.; средняя стоимость земельного участка в 2012 г. – Br124 млн., в 2013 г. – Br183 млн.). Это можно объяснить повышенным покупательским спросом на землю, а также увеличением начальной стоимости участков в связи с переоценкой земель в Минском районе.

Наиболее востребованными среди участников аукциона остаются земельные участки в населенных пунктах, прилегающих к Минску, – Ждановичский сельский исполком (Тарасово, Ратомка), Щомыслицкий, Лошанский. Популярностью пользуется Молодечненское и Раковское направление, а также  Слуцкое, Брестское и Мядельское.

Аукционы на земельные участки в 2014 г. показывают сохранение основных тенденций. Чтобы сделать выводы об изменении ситуации в нынешнем году, рассмотрим результаты торгов, состоявшихся 4 апреля 2014 г. (табл. 1) В торгах участвовало 60 человек, на каждый лот – 2–6 претендентов. Это говорит о сезонном подъеме спроса.

Наибольший интерес среди участников аукциона вызвали участки в Ратомке и Заславле  – на них претендовало 7–9 участников. По результатам торгов, 12,8 сотки в Ратомке (переулок Линейный) будут приобретены за 518,7 млн. рублей ($52 398), аналогичный земельный участок на ул. Олимпийской – за 381,9 млн. рублей ($38 584). Оба участка в Заславле на ул. Приморской будут куплены за 228,2 и 260 млн. рублей ($23 055 и $26 262), а участок, оснащенный коммуникациями (газ и электричество), на ул. Приозерной – за 470 млн. рублей ($47 474).

Повышенный спрос у минчан вызывает деревня Копище, расположенная в непосредственной близи с микрорайоном Уручье. Стоимость предложенных на торги участков в Копищах с начальной ценой 390 млн. руб. увеличилась до 650, 519 и 580 млн. руб. ($65 656, 52 433 и 58 585).

Стоимость участка в д. Гузаловка в сравнении с начальной была увеличена более чем в 3 раза (с 95 до 298 млн рублей – $30 116). Участок обеспечен коммуникациями, находится в 15 км от Минска в Смиловичском направлении.

Привлекательность земли уменьшается пропорционально увеличению удаленности от Минска. Участки, расположенные в д. Куты и Динаровичи, 16 и 25 км от МКАДа в направлении Радошковичей, площадью 15 соток были проданы за 90 ($9090) и 108,4 млн. рублей ($10 956). Участок размером 14,5 соток в д. Пухляки возле Радошковичей ушел с молотка за 40 млн. руб. ($4040).

Еще два участка в Ждановичах (0,15 га, электричество, газ, водопровод) и Дашках (0,14 га, без коммуникаций, 33 км от МКАДа) будут проданы единственным заявителям по начальной цене, увеличенной на 5% по цене $44 969 и $1590 соответственно.

Что влияет на стоимость участка?

Самую большую кадастровую стоимость имеет земля в Минске, а также других областных центрах и крупных городах районного подчинения. Дешевле других стоят участки в сельской местности Могилевской области, за исключением ближайшего пригорода. Если в Минске сотка земли может стоить $30 тыс., то, например, в г. Клецке стоимость сотки земли такого же качества не превысит $300.  Цена конкретного земельного участка также зависит от площади и наличия коммуникаций, инженерной инфраструктуры, близости водоемов, леса, индивидуальных особенностей и др.

Это подтверждают итоги аукционов. Участники торгов готовы увеличить в несколько раз стоимость именно тех участков, которые находятся в максимальной близости к столице, причем это правило действует, даже если в населенном пункте отсутствуют коммуникации. Земельный участок без коммуникаций в ближайшем пригороде минчане готовы покупать по цене 2-комнатной квартиры.

Так, на торгах 28 марта 2014 г. было выставлено 2 участка в д. Копище, граничащей со столичным микрорайоном Уручье  – общая площадь – 11–13 соток, коммуникации отсутствуют. Первоначальная стоимость лотов – 390 млн. увеличилась до 570 и 760 млн. руб.

Не так давно в числе лотов, предложенных на аукционе, появились участки в д. Лесковка, граничащей с д. Боровляны. Это большая коттеджная застройка, которая только начинает развиваться. В данный момент здесь отсутствуют коммуникации (в ближайшее время должно появиться электричество, газ пока в далекой перспективе), территория не облагорожена, дороги плохие. Однако на торгах, состоявшихся 28 марта, в борьбе за право пользования тремя наделами в Лесковке участвовало 17–19 человек. Участки будут проданы за 610, 621 и 909 млн. рублей ($61 866, 63 023 и 92 272), в то время как их начальная стоимость была оценена в 180 млн. руб. Вероятно, такой ажиотаж можно объяснить удачным расположением деревни – в 10 км от МКАДа.

Самые дешевые земельные наделы, как и несколько лет назад, можно приобрести в Юзуфовском и Горанском сельсовете. Так, на торгах, состоявшихся 14 марта, 3 участка в деревне Абрицкой (21 км от МКАДа, отсутствие коммуникаций, размеры – 0,9–0,1 га), были выставлены по цене 22–23 млн. и приобретены участниками аукциона с увеличением стоимости в 3–5 раз.

Таблица 1. Результаты аукциона по продаже земельных участков 4.04.2012

В данной статье мы рассмотрели особенности выбора земельного участка, процедуру его приобретения через аукцион, а также вопросы ценообразования на землю. В статье Как купить земельный участок без аукциона читайте о порядке приобретения земли без участия в аукционе, вариантах оплаты его стоимости, требованиях к срокам освоения земельного участка.