За Национальной библиотекой есть два малоэтажных дома — № 21 на улице Шемеша и № 18 на Домейко. У них общая территория со стильным ландшафтным дизайном и собственной системой полива, закрытая от посторонних забором. Содержанием домов занимается товарищество собственников, которое само устанавливает, сколько денег им на это нужно. Все платят исправно, а один жилец взял и «уперся», потому что прикинул, что 1500 евро в месяц, которые ТС получает от сдачи крыши в аренду сотовым операторам, должно хватать на все. «Я приостановил оплату взносов, потому что ТС не хочет показывать бухгалтерскую отчетность. За последние два года пережил двадцать судов, а теперь и вовсе дождался того, что меня вынуждают продать квартиру, — говорит Дмитрий. — Не хочешь платить, уезжай, говорят мне».
«За установку забора с меня взяли 2 тысячи долларов»
Пятиэтажный дом на Шемеша, 21 сдали в эксплуатацию в 2012 году. Тогда, по словам Дмитрия, квадратный метр в нем стоил порядка 1400 долларов. Семья построила трехкомнатную квартиру площадью около ста квадратных метров на четвертом этаже. Заселяться в новостройку не спешили: было где жить, а поэтому спокойно делали ремонт.
— Этот дом, когда строился, позиционировался как обычный, про элитность и ограждения вообще не было речи. Его содержание взяло на себя ТС, объединившее два дома, — наш, № 21 на улице Шемеша, и № 18 на Домейки — это всего 28 квартир. В 2013 году на общем собрании ТС решило оградить территорию наших домов, хотя тогда это было запрещено. Но ограждения поставили, а сумму, не показывая смету, разделили на всех. Выходит, что просто поставили перед фактом, сколько нужно заплатить с каждой квартиры. С моей вышло порядка двух тысяч долларов.
Дмитрий говорит, что с таким подходом не согласился. В каждом доме на цокольном этаже есть гаражи. Есть свой гараж и у Дмитрия, но он пользуется только одними воротами.
— Я другими воротами никогда не пользовался. А когда установили забор, мы не смогли попасть на территорию. Позвонили председателю, а он нам: «Вы не сдали деньги, поэтому, пока не заплатите, будете входить через окно, ключи [от подъезда и калиток] я вам не дам».
Деньги за ограждение территории Дмитрий все же вынужден был заплатить: ТС подало в суд.
— Вопрос не в том, что не хочу платить эти деньги. Мне важно было видеть смету и понимать, за что плачу. На суде, который был в 2014 году, было заключено мировое соглашение — нам нужно было там жить и отношения портить не хотелось. Правда, к двум тысячам долга еще насчитали пеню и пользование чужими средствами, но позже от этого отказались.
Дмитрий рассчитывал, что мировым соглашением в суде история закончится. Но она только начинала набирать обороты. Следующим камнем преткновения стала входная дверь в квартиру Дмитрия, которую он решил заменить.
— В 2014 году замечаю, что соседи сверху и снизу в такой же планировке, как у меня, заменили двери и установили их с открыванием наружу, хотя по проекту было внутрь. Но проектный вариант был неудобным: угол открывания был всего 90 градусов и что-то занести в квартиру было проблематично. Поскольку законодательство не запрещает изменение направления двери, и соседи (сверху и снизу) заверили, что ни у кого претензий не было, мы тоже решили поменять дверь и сделали ее открывающейся наружу. Только поставили дверь, как сосед Виктор из смежной квартиры сказал, что наша дверь им мешает.
Дело разговором не обошлось. В августе 2014 года пришел инспектор.
— Осмотрел нашу новую дверь, а также у соседей сверху и снизу и всем троим дал рекомендацию заменить двери и привести их в соответствие с проектом.
Некоторое время было тихо, пока я не стал поднимать вопрос в ТС о прибыли от сдачи в аренду крыши нашего дома под вышки трех сотовых операторов. Каждый из них платил по 500 евро ежемесячно — всего получалось 1500 евро. Эти деньги до сих пор являются прибылью товарищества. Но в правлении ТС сказали, что эта прибыль товарищества, которая не идет на плату персоналу, и чтобы платить деньги персоналу, который обслуживает наш дом, мы платим взносы. При этом техническое обслуживание дома оплачивается нами по жировке отдельно и по тарифам, установленным городом. Коммуналка с моей квартиры — 50 рублей в месяц (плюс электричество, плюс отопление), а членские взносы больше 80 рублей.
В штате ТС, по словам Дмитрия, есть председатель, уборщица и управляющий. И 1500 евро, уверен он, должно было хватить им на зарплаты.
— Но как эта прибыль расходуется? В свое время была куплена система полива за 100 миллионов рублей (до деноминации. — Прим. редакции). Позже была установлена система видеонаблюдения за 50 миллионов. В 2017 году с прибыли была выплачена премия управляющему — 30% от годового оклада. Когда увидел все эти расходы, пришел к бухгалтеру и попросил показать, как распределяются наши взносы. Председатель сказал, что я не имею права видеть документы по расходам, так как это затрагивает интересы других собственников. Я обращался с этим вопросом в исполком, где ответили, что председатель вправе был мне отказать. А то, что в уставе написано, что мы имеем право посмотреть бухгалтерию, никого не волнует. После этого написал в ТС письмо и сообщил, что приостанавливаю уплату членских взносов, пока не ознакомлюсь с бухгалтерией.
Суды
Дмитрий уверен, что между его заинтересованностью расходованием средств ТС и судами есть прямая связь. Мол, если бы молчал, соглашался и платил, то не было бы судебного иска от ТС, обязывающего привести входную дверь в проектное состояние.
— Иск был именно после этого письма и только в отношении меня, хотя точно такую же рекомендацию получили и мои соседи, заменившие входные двери с нарушением проектного состояния. А перед этим еще мы встретились с соседом Виктором, которому мешают наши двери, и он предложил продать ему мою квартиру. Он ссылался на то, что я платить взносы не хочу, не живу тут, а его друзьям, которые были в гостях, понравился дом и они хотят купить в нем жилье. В ответ я предложил им купить мою квартиру по рыночной цене — тогда квадратный метр стоил порядка двух тысяч долларов. Виктор сказал: «Нет, это очень дорого. Рыночная цена сейчас — 900 долларов за квадратный метр». Но я, во-первых, строился дороже, плюс ремонт уже идет.
После этого, уверяет Дмитрий, понеслись суды. Первый — по дверям. Судебные тяжбы по этому делу заняли год, с 2017 по 2018-й.
Суд установил, что изменение направления двери не противоречит действующему законодательству и не требует согласования, вместе с тем в случае Дмитрия изменение направления открывания двери нарушало требования противопожарной безопасности. Суд отметил, что «устранение этого нарушения возможно не только путем изменения направления двери в проектное состояние, но и путем установления ограничителя», который, пока дело рассматривалось в суде, Дмитрием был установлен.
Однако суд апелляционной инстанции стал на сторону ТС и обосновал свое решение письмом Партизанского РОЧС от 5 июля 2018 года, где было сказано, что «при фактическом открывании двери квартиры [Дмитрия] уменьшается минимальная эвакуационная ширина и ограничивается открывание двери [соседа Виктора]».
В итоге суд обязал Дмитрия привести входную дверь в проектное состояние, а также взыскать с ответчика в пользу ТС возврат госпошлины (69 рублей), возмещение по оплате помощи представителя (2750 рублей), по оплате экспертиз — 1426 рублей. За все — 4245 рублей.
— К сожалению, апелляционный суд не учел экспертизу по дверям, которую проводил суд первой инстанции. Там экспертами было доказано, что установленная мною дверь ничего не нарушает. И суд тогда я выиграл. Почему сейчас суд прислушался к обычному письму РОЧС — непонятно, — недоумевает Дмитрий.
У соседей с такой же планировкой, как у Дмитрия, двери установлены не по проекту. Но ТС в суд на них не подает
На этом суды не закончились.
— Иски были даже за то, что якобы не пускал в свою квартиру представителей ТС, чтобы те могли посмотреть, есть ли в ней перепланировка. Большая часть исков связана с неуплатой взносов и дополнительных услуг, а также пени, процентов и пользования чужими средствами по ним. Причем даже если я должен за год, то иск иногда подается за месяц (!). Уверен, что ТС умышленно дробит мою задолженность, чтобы после каждого решения суда еще и снять судебные издержки. Например, ТС просит взыскать суд проценты за пользование чужими денежными средствами — 11 рублей 11 копеек. Не ставя меня об этом в известность, ТС сразу подает в суд. И в итоге к этой сумме добавляются еще судебные расходы 425 рублей 56 копеек. А дальше суд принимает сторону товарищества, и я вместо 11 рублей, о которых даже не подозревал, вынужден платить 436 рублей. И так по всем искам. Причем все суды и экспертизы оплачиваются со счетов товарищества. А в месяц было по два-три судебных заседания.
Так, в 2018 году по итогам судебных решений Дмитрию пришло восемь исполнительных листов на общую сумму 11 244 рубля.
Он уверен: все суды ТС затеяло, чтобы вынудить его продать квартиру в этом доме. Сейчас он должен ТС 3764 рубля членских взносов с учетом пени. Он предоставил в редакцию отчет общего собрания членов ТС за 2017 год, где 11-м пунктом шел вопрос о задолженности Дмитрия и возможности ее погашения через продажу квартиры и машино-места.
Председатель правления доложил общему собранию, что супруга Дмитрия, в собственности которой находится квартира, «необоснованно отказывается на протяжении полутора лет от оплаты установленных решением общего собрания членских взносов, немотивированно отказывается от заключения договоров на управление общим имуществом и предоставление коммунальных услуг».
Также председатель заметил, что «правление ТС приняло решение об обращении с соответствующими исками в суд, для чего с адвокатами заключены договоры об оказании юридической помощи и представлении интересов в суде».
В качестве решения вопроса председателем ТС было предложено Дмитрию «в добровольном порядке приступить к исполнению своих обязанностей, установленных законом и решениями общих собраний членов ТС, однако Дмитрий Д. указал, что платить ничего не будет по причине отсутствия денежных средств, а реализовывать неиспользованную квартиру и машино-место в гараже для погашения задолженности он не собирается».
Что говорит председатель ТС?
Председатель правления ТС Евгений Павелко говорит, что он не только председатель товарищества, но и жилец этого дома.
— Дмитрий там не живет и не собирается, мы все — живем. Человек за 2018 год проиграл товариществу десять судов, даже Верховный, и сумму более 10 тысяч рублей, всю выплатил.
Вся проблема в том, говорит председатель, что Дмитрий отказывался платить взносы.
— Изначально супруга Дмитрия была ревизором в товариществе. В дальнейшем из-за изменений законодательства мы вынуждены были перейти на самоуправление, создать свой штат и осуществлять деятельность самостоятельно. И вот в процессе обслуживания товариществом дома, когда устанавливалось ограждение, проводилось благоустройство придомовой территории, у Дмитрия появилось нежелание платить. Они открыто говорили: «Мы тут жить не собираемся, нам это все не нужно».
— Дмитрий считает, что прибыли товарищества от сдачи в аренду крыши под вышки сотовых операторов должно хватать на расходы по обслуживанию домов.
— Да, товарищество благодаря мне как председателю получает большую прибыль от сдачи крыши всем трем операторам. Правлением товарищества, большинством голосов, было принято решение направлять эти средства на улучшение качества жизни товарищества. И Дмитрий единственный, кто против этого.
— Приведите пример, как улучшается жизнь товарищества.
— Установили автоматическую систему полива газона, озеленили всю территорию жилого комплекса — это стоит больших денег. За домом силами жильцов посадили кленовую рощу. Вся техника, которая используется на территории товарищества, в том числе снегоуборочные машины и газонокосилки, — все было куплено не за деньги жильцов, а с той прибыли, которую получали со сдачи кровли дома в аренду. На текущий год, например, с прибыли собран бюджет на ремонт всех фасадов дома.
Евгений отмечает, что, являясь председателем товарищества с момента основания, работает без оплаты.
— Я же не только председатель ТС, я еще и жилец дома. И зарплату не получаю. Зарплату получает управляющий, который еще является паспортистом, а также ответственным за газовое хозяйство. Еще есть в штате уборщица, на четверть ставки электрик и сантехник.
В товариществе всего 28 квартир на два дома. Все расходы делятся согласно площади жилья. У господина Дмитрия Д. квартира немаленькая — 120 квадратных метров. Это выше среднего в товариществе. Но человека не интересует ни порядок, ни подъезды, которые вымываются два раза в день. Поэтому все взносы в товарищество он оплачивает через суд. Единственное, чего он не сделал, так это не заменил дверь, которую должен заменить по решению суда. И суд по двери был не только в отношении Дмитрия, но и жильцов квартир такой же планировки на пятом этаже. Суд они тоже проиграли, но менять дверь не собираются. Сказали, что готовы платить штрафы.
Эксперт: Конфликты и споры в ТС — обычное явление
Историю Дмитрия прокомментировал Геннадий Калёнов, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости, говорит, что конфликты и споры в ТС — обычное явление.
— Как обычно, правда посередине. Если, как говорит Дмитрий, собственником квартиры является его жена, тогда на совершенно законных основаниях ему было отказано в получении данных бухгалтерского учета о расходовании средств.
ТС — это объединение собственников, объясняет Геннадий Калёнов. А Дмитрий живет в этом доме и является потребителем, но не является собственником. Принимать решения на общем собрании, в том числе и о расходовании каких-то денежных средств, могут только собственники либо лица, которым собственники доверили это право, оформив доверенность.
По доверенности человек имеет право участвовать в общем собрании, но знакомиться с данными бухгалтерского учета — нет. А вот собственнику никто не вправе в этом отказать, и это прописано в законе.
— Информация о том, куда расходуются средства, не может быть секретом в такой организации. Потому что любой многоквартирный дом практически на 90% состоит из общего имущества — стены, крыши, перекрытия, и только 10% — это уже сама индивидуальная собственность. То есть, покупая квартиру, человек примерно 90% платит за общее имущество. Дом принадлежит объединению собственников, внутри которого должны быть четкие правила, иначе все это не будет работать.
Например, в европейских странах, говорит Геннадий, эти правила создаются еще на этапе проектирования дома. И когда человек покупает квартиру, он четко знает заранее, за что он обязан платить, примерно в каком размере и какие правила существуют в этом доме. И вот тогда уже человек будет делать осознанный выбор: покупать ему в этом доме квартиру или нет.
— В Беларуси это все регулируется огромным количеством самых разных законов, которые не сведены в единое целое в применении к одному конкретному дому. Вот, например, история с дверями. Есть нормы пожарной охраны, и, возможно, МЧС просчитало, что эти двери при определенных обстоятельствах помешают своевременной эвакуации во время пожара. Но если бы в уставе ТС заранее было прописано, что изменение открытия дверей запрещено и человек, покупая квартиру, понимал, что никогда ему не позволят этого сделать, то он, возможно, не купил бы в этом доме квартиру. У нас, к сожалению, зачастую человек покупает не совсем комфортное жилье и начинает его переделывать под себя, чем действительно может наносить ущерб своим соседям.
Поэтому в интересах нашего общества и государства пора применять такую практику, начиная хотя бы с новостроек, когда квартира продается с заранее оговоренными четкими прописанными и понятными правилами. И тогда никаких конфликтов быть не может.
