Некоторые застройщики начинают строить дом без проекта, оправдывая такое решение возможностью сэкономить время и средства. Действительно, заказ индивидуального проекта – удовольствие не из дешевых, так же как и приобретение хорошего типового проекта. Насколько реальна экономия и какими последствиями чревато строительство дома без проекта? На эти и другие вопросы мы попросили ответить руководителей архитектурной студии «Зробим» Алексея Кораблева и Андруся Bezdar, управляющего строительной компании «Энкира» Александра Водчица.
Проектирование дома. С чего начать?
Когда потенциальный застройщик подходит к решению вопросов, связанных с проектированием, может возникнуть путаница с пониманием терминов, т.к. архитекторы, говоря о проектах, используют для их обозначения разные названия: «эскизник», «конструктив», строительный проект. Поэтому, прежде чем двигаться дальше, разберемся в понятиях.
Действительно, существует несколько видов проектов, которые понадобятся на разных этапах строительства.
Какие бывают проекты?
Эскизный проект (АЭ) необходим перед началом строительства. Человек покупает участок и идет в сельсовет за разрешением на проектирование и строительство. С этим разрешением и документами на землю владелец земли приходит к архитекторам и заказывает эскизный проект дома. Эскизное проектирование домов необходимо только для полученияпаспорта застройщика (схемы генерального плана застройки участка). Эскизного проекта недостаточно для строительства!
Полноценной «инструкцией» для строительства дома является строительный проект (С), который должен быть дополнен конструктивной частью. Конструктивная часть проекта включает в себя расчеты – фундамента, перекрытий, перемычек, стропильной системы. Состав строительного проекта зависит от объекта. В общем виде архитектурная часть строительного проекта включает в себя следующие компоненты:
- пояснительная записка;
- ведомость чертежей;
- схема генерального плана участка;
- благоустрой территории;
- планы этажей;
- план кровли;
- фасады;
- разрезы здания;
- схема заполнения оконных и дверных проемов;
- ведомость отделки помещений;
- цветовое решение фасада;
- схема ограждения участка;
- выносные элементы (узлы, фрагменты здания).
Конструктивная часть проекта, как правило, содержит следующую информацию:
- схема устройства фундаментов(с описанием расположения фундамента, его размеров, глубины заложения, спецификациями, расчетными нагрузками, основными узлами, сечениями);
• кладочный план;
• маркировочный план;
- спецификация перемычек(со схемами расположения перемычек, указанием их размеров, соответствующими спецификациями);
• схема креплений перегородок;
• основные технические требования к кладочным планам;
- схема расположения плит перекрытий(со схемами расположения перекрытий, балок, необходимыми узлами и техническими указаниями);
• монолитные плиты;
• основные требования к монолитным конструкциям;
• лестничные клетки, косоур;
- схема расположения стропильной системы(со схемами элементов конструкции крыши, спецификациями древесины, узлами и разрезами, техническими указаниями к устройству стропильной системы);
- план кровли (с описанием формы, размеров кровли, уклонов всех ее плоскостей, размещением мансардных окон, труб и дымоходов);
- разрезы (с указанием уровней пола, перекрытий, кровли, способов решения соединений элементов здания, например, стен с перекрытиями, стен с кровлей);
- фасады (боковые, дворовый и главный вид, с описанием применяемых теплоизоляционных и отделочных материалов для наружных стен, схемами конструктивного решения теплоизоляции).
Cтроительный проект не подлежит согласованию (если речь идет о домах 3-й категории ответственности, кроме домов, строящихся в Минске). Если дом строится в черте Минска, то согласованию подлежит раздел АР+ГП строительного проекта. Таким образом, строительный проект – это документ, который в большинстве случаев от застройщика никто не потребует для отчетности.
Также есть такое понятие, как проект инженерных систем – Но проектированием инженерных систем можно заниматься уже после того, как готов проект дизайна интерьера.
Нужен ли строительный проект?
Итак, получение паспорта застройщика (схема генерального плана застройки участка) дает право приступать к строительству дома. И тут возникает дилемма: стоит ли тратить время и деньги на разработку строительного проекта или лучше начинать работу без него, ведь немало знакомых уже построили дом «на глаз» и остались довольны.
Чтобы сделать правильный выбор, проанализируем положительные и отрицательные стороны строительства дома без проекта.
Строительство дома без проекта: за и против
Большинство застройщиков, отказавшихся от строительства дома по полному проекту, обосновывают это экономией времени и денег. Если планируется строительство дома несложной конструкции, на первый взгляд, такое решение кажется действительно разумным. Однако здесь есть подводные камни.
Если дом строит бригада рабочих, отсутствие проекта – хороший повод для проявления их недобросовестности. Ведь строитель, имея на руках только эскизный проект, заложит арматуру на глаз, при этом заказчик не сможет проконтролировать количество арматуры, которое реально необходимо и будет использовано в процессе строительства. И здесь вы рискуете не только неоправданной потерей средств, но и качества.
Андрусь Bezdar:«Нередки случаи, когда в процессе строительства дома без проекта исполнитель и заказчик работ не находят понимания. Заказчик объяснил строителю «на пальцах» о том, как он представляет себе ту или иную часть дома (например, высоту ступенек), строитель сделал так, как понял. Вероятность того, что их представления не совпадут, велика. В итоге заказчику либо приходится смириться с тем, как выполнены работы, либо потратить время и деньги на переделку. При этом строитель не несет никакой ответственности за то, что неправильно понял заказчика, «инструкция» на словах не имеет юридической силы».
При самостоятельном строительстве дома без полного проекта придется столкнуться с другими трудностями. Проблема недобросовестного выполнения работ отпадает. Однако вопрос качества остается актуальным. Ведь в эскизном проекте многие конструктивные моменты опущены, а несоблюдение норм строительства чревато серьезными последствиями.
Какие выгоды получает застройщик от строительства по проекту?
• Проект – это четкая инструкция к действиям.
Наличие проекта позволяет закупать и расходовать материалы в строго необходимых количествах. В случае возникновения недоразумений у вас на руках есть документ, который поможет доказать вашу правоту и привлечь недобросовестных строителей к ответственности.
• Полноценный проект позволяет составить графики работ.
Имея на руках проект дома, застройщик может распланировать ход строительных работ, закупку материалов т.п.
Андрусь Bezdar: «Время и средства, потраченные на разработку полноценного проекта, в конечном итоге сократят сроки и финансы при строительстве дома. Ведь если у строителя на руках качественный проект, который полностью соответствует пожеланиям заказчика, в процессе строительства не придется что-то изменять, переделывать, корректировать. Не придется также выбрасывать или перепродавать материал, купленный в избытке».
В каком случае построить дом без строительного проекта невозможно?
Если для строительства дома вы планируете использовать кредит, чтобы его получить, понадобится предоставить смету. В свою очередь расчет сметы осуществляется на основе полноценного строительного проекта. Стоит оговориться, что некоторые специалисты-сметчики составляют сметы на основе эскизных проектов (официально рассчитывать смету по эскизному проекту нельзя). Но нужно понимать, что этот расчет будет очень приблизительным, хотя и позволит получить кредит.
Выбор проекта: индивидуальный или типовой?
Из всего вышеизложенного следует очевидный вывод: для строительства дома нужен строительный проект. Помните: ничто не обходится так дорого, как желание сэкономить. Создание проекта – это тот этап строительства, на котором экономить не стоит.
Следующий вопрос, который предстоит решить перед походом к архитекторам, – выбор проекта, по которому вы хотите построить свой дом: индивидуальный или типовой. У каждого из вариантов есть свои преимущества и недостатки (табл.1).
Типовой проект представляет собой полноценный строительный проект, который включает в себя конструктивный и инженерный разделы. Однако в зависимости от разработчика и компании, у которой вы планируете его приобрести, состав проекта может варьироваться – быть проработанным в большей или меньшей степени. Типовые проекты индивидуальных жилых домов нельзя согласовать в том виде, как они есть. Для того чтобы получить паспорт застройщика, понадобится разработка и утверждение эскизного проекта. Кроме того, при выборе проекта обратите внимание на предусмотренные в нем строительные материалы. Поскольку большинство типовых проектов разработаны зарубежными архитектурными бюро, аналогичных строительных материалов в Беларуси может не оказаться.
Индивидуальный проект разрабатывается на основе пожеланий заказчика. Большинство архитекторов вносят правки в индивидуальный проект на всех этапах его разработки до того момента, пока заказчик не останется полностью удовлетворен. Таким образом, застройщик, заказывая разработку индивидуального проекта, получает возможность проработать в своем доме все до мелочей. Безусловно, это отражается на сроках разработки проекта.
Андрусь Bezdar:«Если вы отдаете предпочтение типовому проекту, нужно смотреть, чтобы заложенные в нем материалы можно было купить в наших магазинах. Белорусских типовых проектов у нас нет, все они везутся из-за границы (большинство из них польские) – отсюда и все возникающие нюансы. Например, в них предусмотрена принудительная вентиляция, которую у нас никто не делает. Учитывая все эти нюансы, я считаю, что лучший вариант – разработка индивидуального проекта дома».
Александр Водчиц: «А мне польские проекты близки. Я считаю, что в Европе люди уже давно задумались о комфорте жилья. Когда я смотрю на польские проекты, вижу, что его создатели подумали о том, чтобы жилье было комфортным. Думаю, что такие хорошие примеры двигают и нас вперед, побуждают заимствовать хорошее. Поэтому польские проекты полезно, как минимум, посмотреть. Покупать или нет – это уже другой вопрос.
Человеку нужно соразмерить свои амбиции и свои ожидания от будущего дома. Если они полностью совпадают с понравившимся проектом – можно смело покупать готовый проект. Но обязательно сделать его привязку к местности, расчет фундамента в соответствии с геодезией участка».
Андрусь Bezdar: «В любом случае иностранный типовой проект нужно дорабатывать. Например, по их нормам котельная может располагаться на 2-м этаже, а у нас нет».
Алексей Кораблев: «Хочу обратить внимание, что кроме индивидуального и типового есть еще один способ проектирования, который используется при строительстве модульных домов. В этом случае обычный проект не нужен, просто выбирают одно из уже разработанных решений и переносят его на участок. Это минимальные затраты».
Типовое и индивидуальное проектирование малоэтажных жилых домов: сравнительный анализ
Индивидуальный проект. 2–6 месяцев. Около $1500:
- уникальность;
- разрабатывается с учетом нюансов рельефа, геологии, климата;
- учитывает все пожелания в области планировки и выбора материалов
- дороже типового проекта на 30–60%;
- долгий срок разработки.
Типовой проект. От 10 дней (разработка эскизного проекта) до 1 месяца (внесение изменения в типовой проект)$100–$600 + $300 (за разработку эскиза) + $50–100 (если нужны изменения в типовой проект):
- дешевле индивидуального проекта на 30–60%;
- экономия времени на разработку;
- можно посмотреть дома, уже построенные по этому проекту – есть вероятность, что имеющиеся в нем ошибки исправлены
- не учитывает особенностей местности, поэтому требует привязки к конкретному участку;
- нужно учитывать необходимость расположения дома по сторонам света, а это ограничивает количество подходящих проектов;
- большинство типовых проектов – иностранные: материалов, которые в нем предусмотрены, может не оказаться в наших магазинах. Это критично, если дом строится с выделением кредита;
- часто требует доработки, что влечет дополнительные расходы
Подведем итоги, очевидно, что столь серьезное мероприятие как строительство дома требует наличия проекта, который должны разрабатывать профессиональные архитекторы. О том, как выбрать специалиста и на какую сумму рассчитывать, обращаясь за услугами разработки проекта, читайте в продолжении статьи.
Автор выражает благодарность за помощь в подготовке материалов руководителям архитектурной студии «Зробим» Алексею Кораблеву и Андрусю Bezdar, управляющему строительной компании «Энкира» Александру Водчицу.
Вопрос-ответ
Можно ли внести серьезные изменения в проект дома на этапе его строительства, например, изменить тип крыши, если строительство дома осуществляется по кредитной линии?
В таких случаях придется выполнить следующий алгоритм действий:
- остановить (заморозить) строительство;
- переделать проект (понадобится его согласование);
- утвердить измененный проект;
- согласовать вновь утвержденный проект;
- пересчитать смету;
- представить собранные документы в банк;
- разморозить и достроить дом.
Вопрос-ответ
Если человек купил законсервированное строение (например, на участке есть только фундамент) без проекта, можно ли подготовить индивидуальный проект для такого дома и какие особенности будет иметь процесс проектирования?
Андрусь Bezdar: «Человеку нужно получить разрешение на расконсервацию. После получения разрешения проектировщик делает проект на основе информации, содержащейся в этом документе. Если имеющееся на участке строение не устраивает застройщика, его можно снести, для чего получить соответствующее разрешение».
Типовой проект дома с мансардой, полезная площадь – 118 м?, стоимость строительства – €63 тыс.
Современный 2-этажный дом полезной площадью 212 м?
Проект классического 1-этажного дома полезной площадью 270 м?
