Первичный рынок и причины
На ближайший аукцион, который состоится 28 ноября, в Минском районе выставлено 15 различных участков под индивидуальную жилую застройку.
Самый дешевый предлагается в агрогородке Лошаны, который находится в 14 км от Минска. Земля размером чуть больше 14 соток выставляется со стартовой ценой всего за 60 млн рублей.
Самый дорогой участок со стартовой ценой в 380 млн рублей за 10 соток предлагается в д.Семково.
Если в первом случае предлагается фактически голая земля, без каких-либо коммуникаций, то во втором к участку уже подведено и электричество и газ.
В целом же, выставленные на продажу 15 участков земли могут удовлетворить самый разнообразный спрос. И еще недавно они бы разошлись, как горячие пирожки с удорожание в два-три раза. Сейчас же ситуация изменилась. Как предсказывают эксперты, большинство лотов, выставленных на аукцион 28 ноября, не будут проданы, причем, из-за отсутствия заявителей.
Так на аукцион 14 ноября в Минском районе было выставлено всего два участка, и ни на один из них не нашелся покупатель. Хотя к участкам уже были подведены и газ, и электричество.
Аналогичная картина наблюдается и в прилегающих к Минскому районах. Большинство аукционов признаются несостоявшимися из-за отсутствия заявителей.
Как отмечают эксперты, в сравнении ситуацией, которая была еще год назад, спрос на участки на первичном рынке, снизился в зависимости от места на 30-40%.
Эксперты называют несколько причин падения спроса на первичном рынке земли под индивидуальную застройку. Первая и основная причина — вступившие в силу с 1 апреля 2014 года изменения в указ президента «Об изъятии и предоставлении земельных участков», которые ввели запрет на отчуждение участков без построенных на них капитальных строений. Иными словами, с 1 апреля, чтобы продать участок, на нем, как минимум, нужно возвести капитальный фундамент, законсервировать его и пройти соответствующую регистрацию. Эти изменения автоматически сняли с аукционов тех участников, которые покупали землю исключительно для того, чтобы затем выгодно продать.
Вторая причина падения спроса — ужесточение порядка отведения земли под индивидуальную застройку, которое особенно ощущается в Минском районе. Выполняя требование главы государства, исполкомы стали меньше выделять хорошей земли и все больше отдают под застройку заброшенные и заболоченные земли, которые сложно осваивать.
Третья причина заключается в том, что в Беларуси фактически полностью прекратилась выдача льготных кредитов на строительство индивидуальных жилых домов. Исключение составляют лишь многодетные семьи. Официально льготные кредиты на строительство индивидуальных жилых домов вроде как по-прежнему выдаются, но неофициально они фактически запрещены. Исполкомы сейчас по любыми причинами отказывают во включении в списки на получение таких кредитов, хотя, как и раньше принимают документы. При этом в неофициальных беседах чиновники разводят руками и признаются, что поступило указание сократить льготное кредитование любыми путями. Это отсекло от первичного рынка земли еще и тех, кто рассчитывал построиться с помощью привлечения льготного кредита.
Вторичный рынок
Каждая из названных выше причин сама по себе не смогла бы существенно повлиять ситуацию, но все вместе они оказались тем самым рычагом, который оказался способен перевернуть рынок.
Покупатели с деньгами в основном интересуются качественной землей, с развитой инфраструктурой. Такой в последнее время на аукционах стало предлагаться очень мало.
Менее качественная земля, которая могла бы быть интересна перекупам и людям с небольшим достатком, перестала быть им интересна по причинам описанным выше.
В такой ситуации спрос на землю закономерно переместился на вторичный рынок, где за последние годы сформировалось достаточно предложений разного сегмента. Зачем, например, заявляться на аукцион в Семково, где цена за участок почти наверняка поднимется до 60-70 тыс. долларов (а может и до 100 тыс. долларов), когда за 40-50 тысяч вполне можно приобрести не менее престижный кусок земли с уже развитой инфраструктурой. Спрос подхлестнул и цены, которые за последние полгода в этом сегменте выросли на 15-20%.
В связи с резко возросшим спросом на вторичном рынке земли, в запарке оказались и агентства по государственной регистрации и земельному кадастру. Они сейчас работают в весьма напряженном режиме. Ведь если ранее землевладельцы достаточно просто регистрировали сделки, то теперь им нужно прежде провести консервацию капитального строения, зарегистрировать его в агентстве и получить техпаспорт. В результате каждая сделка с землей, требует от агентства в три раза больше работы, чем прежде.
В некоторых агентствах уже сейчас, когда не сезон, очередь на выезд специалистов на объект незавершенного строительства расписан на несколько месяцев вперед. Где-то пробуют решить проблему расширением штатов, а где-то просто не парятся по данному поводу.
Прогнозы
Эксперты отмечают, что сложившаяся ситуация не сохранится долго, чему есть веские основания. Без подпитки с земельных аукционов, вторичный рынок очень быстро иссякнет. Ожидается, что прежняя популярность аукционов вернется уже к третьему кварталу 2015 года. Однако до этого, в апреле-мае прогнозируется пиковый рост цен на земельные участки вторичного рынка. Согласно прогнозам, цены поднимутся еще где-то на 10%, после чего начнут быстро снижаться и уже через несколько месяцев вернутся к прежнему значению. Это произойдет, когда предложения аукционов уравновесят предложения вторичного рынка.
Источник ej.by
