Закономерности и парадоксы рынка загородной недвижимости

Желающие приобрести в ближайшей перспективе загородный дом, конечно, хотят понять основные тенденции рынка. Может, стоит немного подождать, и цены упадут? Или купить дом сейчас, вдруг потом будет подорожание? Чтобы сделать любой прогноз, нужно выявить закономерности развития рынка недвижимости, что мы и попробуем сделать.

Значительный рост на рынке недвижимости наблюдался во всем мире с 2000 г. Завершился этот период ипотечным кризисом в США в 2007 г., который оказал значительное влияние на мировой рынок недвижимости. Беларусь тоже не осталась в стороне от общемировых тенденций. С 2007 г. цены на недвижимость начали снижаться. Так, если в 2007 г. цена 1 м? квартир на вторичном рынке в Минске в среднем составляла $2020, то к концу 2010 г. она снизилась до $1250. После 2010 г. наблюдается опять подъем.

Такова ситуация на рынке недвижимости в целом, но если рассматривать загородную недвижимость в частности, то здесь не все так однозначно – сложно отследить среднюю цену квадратного метра домов и коттеджей. К тому же могут быть и дополнительные постройки – беседки, бани. Они будут входить в стоимость квадратного метра? А цена земли? К тому же разница цен в зависимости от направления и удаленности от города может быть очень большой. К примеру, старый деревянный дом на окраине города или в километре от кольцевой дороги может стоить как хороший трехуровневый коттедж в 25 км от Минска – на уровне $250 тыс.

Коттедж в Боровлянах, 7 км от МКАД – $267 тыс.

Дом в Зацене, 0,5 км от МКАД – $230 тыс.

Значительно отличаются цены и по направлениям: чем престижнее направление, тем дороже. Тем не менее это не отражается на количестве сделок.

Рис. 1. Рейтинг престижности загородной недвижимости по направлениям по данным специалистов агентства недвижимости «Загородный дом» на июль 2014 г.

Промониторив белорусские сайты по недвижимости, а также другие новостные источники, мы практически не обнаружили на них ни расчетов, ни таблиц, ни диаграмм, которые отражали бы динамику роста цен в этой сфере и обобщали ее. Тем не менее сложную задачу мы все-таки попытались решить, проанализировав аналитические материалы, размещенные на сайтах, отслеживающих среднюю цену квадратного метра загородной недвижимости.

Таблица 1. Динамика изменения цен на квартиры и дома в Беларуси с 2007 г.

И вот первое удивление: цены на загородную недвижимость за последние 7 лет практически не менялись, в отличие от рынка квартир. Почему? Рынок загородной недвижимости развивается автономно? По каким-то своим законам? Выяснить это мы решили у специалистов.

Татьяна Мигай, менеджер агентства «Твоя столица:

– Главной тенденцией рынка загородной недвижимости в Минской области за последние полтора года стало увеличение предложения относительно спроса. Сегодня в общей базе около 10 тыс. объектов загородной недвижимости, а, к примеру, наше агентство продает в среднем ежемесячно 10 домов. Происходит это по двум причинам. Раньше люди часто покупали участки «впрок», для последующей перепродажи. Сейчас все понимают, что на таком бизнесе особо не заработаешь, дефицита нет. Вокруг Минска нарезается большое количество участков как для строительства коттеджей, так и для садовых товариществ. Поэтому сегодня многие стремятся избавиться от ненужных наделов. Тем более за них нужно платить налог. И законодательство, регламентирующее застройку участков, тоже в последние годы ужесточилось. Не строите – участок могут попросту изъять.

Также к нам часто обращаются люди, желающие поменять образ жизни. Например, переехать жить за город либо, наоборот, из пригорода в столицу. Примеров таких перемещений достаточно много. Решили построить дом мечты. Построили. А реальность оказалась иной. Дороги, школы, магазины – все не как в городе, и решили перебраться обратно в Минск. Обращаются и те, кто уезжает из Беларуси за границу. Чаще обращаются те, кто хочет продать загородную недвижимость или обменять ее на квартиру в городе. А спрос остался прежним.

Стоит отметить, что рынок загородной недвижимости ведет себя не так, как рынок квартир. Например, сокращение кредитования на нем почти не сказалось. Потому что люди, как правило, приобретают загородную недвижимость, продав квартиру в городе, т.е. де-факто это обмен. Есть категория состоятельных людей, не нуждающихся в кредитах для приобретения недвижимости за городом.

Наибольшим спросом сегодня пользуются недорогие, но аккуратные дачи в ценовом диапазоне $20–30 тыс. За такую же цену хорошо продаются деревенские дома. Их берут либо под реконструкцию (если есть газ), либо под дачу. Среди коттеджей не пользуются спросом большие дома, построенные в период перестройки. Они дороги в эксплуатации и часто требуют реконструкции, не очень интересны по архитектурным решениям.

Наиболее востребованы коттеджи современной архитектуры площадью 150–250 м? по цене $150–250 тыс. Максимум, что готовы дать покупатели за хороший коттедж среднего класса, – это $300 тыс., свыше этой цены дома продаются гораздо хуже. И если даже в такой дом вложены очень большие деньги, вернуть их, а тем более заработать на такой продаже шансов немного. К сожалению, не все продавцы это понимают и держат цену, уповая на то, что приедет богатый иностранец и купит такой дом.

В базе предложений частных домовладений мы видим дома за $500–700 тыс. и более, но реальный спрос на такую недвижимость очень небольшой. И далеко не всегда характеристики такого объекта отвечают требованиям реальных покупателей. Это иллюзия, что богатые иностранцы ринутся скупать нашу загородную недвижимость. Купить сегодня дом выше $1 млн в Беларуси может разве что инопланетянин. Все уже понимают, что в европейских странах можно купить недвижимость дешевле, чем в Беларуси, либо, если позволяет время, за эти деньги можно построить дом своей мечты. Недавно работала с одной семьей, которая продала хороший дом в Канаде и не смогла за вырученные средства найти аналог в Беларуси.

Ирина Дубенок, риелтор агентства недвижимости «Мольнар»:

– Резкое сокращение кредитования банками сказалось на рынке недвижимости, в т.ч. и загородной. Однако колебания цен на загородную недвижимость происходят более инертно. К примеру, человек продает приватизированную за символическую плату квартиру, ему психологически легче сбросить цену в случае необходимости. Сложнее в данном случае владельцу коттеджа, который вложил большие средства в строительство, ему нередко приходится продавать объект ниже себестоимости.

Дать объективную оценку рыночной цены загородного объекта сложно, нет вариантов для сравнения, в отличие от квартир. Поэтому, на мой взгляд, цены на большинство загородных объектов сегодня завышены на 30–40%. И многие продавцы не хотят их снижать. А покупательский спрос, в т.ч. и по причине сложности с кредитами, уменьшается. Предложение значительно превышает спрос. Говорить сегодня о цене квадратного метра на загородную недвижимость некорректно. Дома очень разные по архитектуре, резко отличается и цена на земельные участки.

Как видно из комментариев, мнения специалистов расходятся в том, что отсутствие кредитования оказывает влияние на рынок недвижимости, но совпадают в том, что рынок загородной недвижимости более инертен, можно даже сказать – консервативен. Средняя цена м? сохранятся на уровне $850–900. Цена коттеджей в 15-километровой зоне – на уровне $1000/м?. Наиболее наглядно это показывает продажа таунхаусов. Как правило, при их продаже, в отличие от коттеджей, акцент делается не на полную стоимость объекта, а на цену квадратного метра. Сегодня в ближайших пригородах Минска их стоимость на уровне $850–1000 за метр.

Тем не менее незначительные колебания все же наблюдаются. От чего они зависят? Эксперты в сфере недвижимости отмечают несколько факторов. Величину предложения на рынке определяют наличие пустующих объектов и объемы строительства. Чем ниже себестоимость строительства, тем больше объектов на рынке и тем они дешевле. Сделав простейший сравнительный анализ мнений экспертов, можно выделить несколько факторов, влияющих на колебания цен на рынке загородной недвижимости.

СЕГОДНЯ АНАЛИТИКИ РАСХОДЯТСЯ ВО МНЕНИИ, КАКИЕ ЖЕ ИЗ ФАКТОРОВ БУДУТ РЕШАЮЩИМИ, НО ОДНОЗНАЧНО ЗАЯВЛЯЮТ, ЧТО В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ ПОВЫШЕНИЯ ЦЕН НА ЗАГОРОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ НЕ БУДЕТ, ВПРОЧЕМ, КАК И СНИЖЕНИЯ

При этом стоит отметить, что рынок загородной недвижимости, как и рынок недвижимости вообще, отличается некоторыми парадоксами. В частности, периоды спада в экономике нередко проявляются на рынке недвижимости активизацией спроса. Классический пример – 1995–1996 гг. Тогда практически во всех странах СНГ наблюдался значительный спад в экономике, но в то же время был ажиотажный спрос на недвижимость. Почему это происходит?

Во-первых, в кризис многие считают вложения в недвижимость надежными. Во-вторых, по данным агентств недвижимости около 80% всех покупок совершается за счет продажи своих объектов. То есть де-факто – обмен. Поэтому привязка к экономической ситуации минимизируется.

Удалось выявить еще один парадокс рынка недвижимости – рост или сохранение цен при значительном уменьшении спроса относительно предложения. Аналитики объясняют это тем, что люди не хотят продавать жилье по себестоимости или даже ниже. Поэтому держат цены.

ЛЮДИ НЕ ХОТЯТ ПРОДАВАТЬ ЖИЛЬЕ ПО СЕБЕСТОИМОСТИ ИЛИ ДАЖЕ НИЖЕ, ПОЭТОМУ ДЕРЖАТ ЦЕНЫ

Еще один парадокс рынка загородной недвижимости – асинхронность изменений цен в Минске и в провинции. Если рынок загородной недвижимости в столице достаточно консервативен, то в провинции он просто вызывает шок. Например, цена на квартиры в Гомеле в среднем на 35% меньше, чем в столице, а коттеджи стоят почти столько же. В провинции, наверное за исключением Бреста, уровень предложения невысок. Так, в поисковых системах удалось найти несколько десятков коттеджей в Бресте и только единицы возле других областных центров. Тут все объясняется простым законом рынка: если предложение невелико, то и цены не падают.

Дом в 18 км от Гомеля – $250 тыс.

Коттедж в 11 км от Минска – $245 тыс.

Чего же все-таки ожидать от рынка загородной недвижимости?

Вероятно, по причине его консервативности уповать на снижение цен в ближайшее время не стоит. Цены на строительство также не уменьшаются. Единственное, что можно отметить: более востребованными становятся энергосберегающие дома современной архитектуры площадью 160–220 м?. Цена «квадрата» в таких домах, вероятнее всего, сохранится на уровне $1000.

БОЛЕЕ ВОСТРЕБОВАННЫМИ СТАНОВЯТСЯ ЭНЕРГОСБЕРЕГАЮЩИЕ ДОМА СОВРЕМЕННОЙ АРХИТЕКТУРЫ ПЛОЩАДЬЮ 160–220 М?